CoBa

Der Ausbau der Mietflächen des dritten bis siebten Obergeschosses als Bürofläche lässt mittlerweile die zukünftige Raumstruktur erkennen; alle Gewerke sind auf allen Etagen „am Werken“.

Um den Anforderungen der Mieter gerecht zu werden, erfordert es eine enge Abstimmung zwischen Gestaltung, Ausbau und technischen Erfodernissen bezüglich der anspruchsvollen haustechnischen Ausstattung. Parallel erfolgen immer noch Rohbau- und Abdichtungsarbeiten, aber wir bekommen die Hülle dicht und der Bürokomplex wird jetzt zu einer Einheit. Demnächst starten wir auch mit dem Ausbau einer Teilfläche für einen City-Supermarkt. Weitere folgen.Ganz aktuell ist vom Bauherrn eine Erweiterung der Abdichtungsmassnahmen gegen steigendes Grundwasser im Untergeschoss bzw. Tiefgarage gewünscht. Hierzu wird in Zusammenarbeit mit diversen Fachplanern und Gutachtern eine Ergänzung des bestehenden Abdichtungskonzeptes erstellt, welches wir parallel zum Ausbau,- im UG errichten werden – die Mieter haben im Untergeschoss Lager und TG-Stellplätze angemietet, welche somit auch zum Übergabetermin nutzbar sein sollten. 

Die Bauleistungen im Innenausbau der Etagen 3.OG – 7.OG schreiten zügig voran, die Übergabe der Büroflächen ist für September 2021 fixiert.
Bis dahin sind noch viele Details auf der Baustelle zu lösen. Hierzu erfolgt eine tägliche enge Abstimmung und Koordination zwischen der HAG-Bauleitung und den ausführenden Unternehmen.
Aktuell sind alle Gewerke des Innenausbaus zu koordinieren.
Kurzfristige Änderungswünsche der Mieter und des Bauherrn werden bestmöglichst berücksichtigt und baulich umgesetzt.

In den Gewerbeflächen des Erdgeschosses haben nun weitere Mieter für Gewerbeflächen den Mietvertrag gezeichnet. Hier ist eine Übergabe für Anfang Oktober 2021 vertraglich vereinbart. Somit gehen auch in diesem Bereich die Arbeiten im Innenausbau weiter voran.

In der neuen Lobby im EG sowie den repräsentativen Aufzugsvorräumen  wird, in  Kooperation der hagenauer GmbH [Planung & Produktion] und mebloform [Montage] eine aufwendige Wandverkleidung in Lamellenstruktur inkl. Lichtvouten eingebaut. Dabei sind sowohl die gestalterischen Anforderungen der Architekten, sowie die Brandschutzvorschriften im öffentlichen Nutzungsbereich und statischen Abhängigkeiten des Bestandsgebäudes berücksichtigt worden.
Parallel dazu finden im Untergeschoss / Tiefgarage erneute massive bauliche Massnahmen statt, die eine Auftriebssicherheit und Abdichtung der Gebäudesohle gegen das steigende Grundwasser in Berlin gewährleisten sollen und verkaufsstrategisch ausschlaggebend sind. Hierzu wurde die bestehende Bodenplatte abgebrochen, eine neue statisch berechnete Bewehrung und Betonage eingebracht, welche zusätzlich als WU-Sohle von einer Spezialfirma abgedichtet wird.

Des Weiteren erfolgt im Aussenbereich der Umbau und die Neugestaltung im Innenhof des 1.OG, welcher früher als Parkdeck genutzt wurde und zukünftig für die Büromitarbeiter als Pausen- und Kommunikationsfläche dient. Ebenso wird die Hofanlage im EG auf der bestehenden Kellerdecke neu errichtet, um eine LKW-Anlieferung inkl. Entladehalle für die Gewerbeflächen im EG zu ermöglichen. Die Herausforderungen an die Statik und Lastübertragung, sowie Studien zur Lärmemission und Erstellung eines Anlieferungskonzeptes mit Zutrittskontrolle mussten in der Planung und Materialaufbau berücksichtigt werden.
 

Die Fertigstellung der Generalsanierung des Gebäudes P125 / Potsdamer Str. 125 geht in die Endphase. Zum ersten Oktober 2021 werden die beiden Gewerbeeinheiten EDEKA und ROSSMANN an die Pächter, für den weiteren in Eigenleistung zu erstellenden Ausbau, übergeben. Die Fläche EDEKA wird inkl. installierter Haustechnik sowie der fertigen Wand-, Boden- und Deckenbeläge übergeben. Daher sind in diesem Bereich noch viele Detailarbeiten erforderlich. Die Fläche ROSSMANN wird als veredelter Rohbau übergeben, so dass nur die Anschlüsse der Haustechnik und die Raumkubatur erstellt werden. Der eigentliche Ausbau erfolgt durch die Immobilienabteilung des Rossmann-Konzerns.
Der Ausbau der Büroflächen vom 3.OG bis 7.OG inkl. der Treppenhäuser, für den Mieter TAKEDA, ist ebenfalls in der finalen Phase und wird auch zu Mitte Oktober übergeben. In diesen Flächen sind gerade fast alle Gewerke zeitgleich aktiv, was ein hohes Mass an Koordination erfordert. Parallel wird auch schon die Qualitätskontrolle intensiviert. Die Wand- und Deckenflächen werden schon nachgearbeitet, die Bodenbeläge sind zu 90% eingebracht und werden zum Schutz abgedeckt. Die haustechnischen Installationen (Sanitär, Elektroanschlüsse und -Verteiler, Beleuchtung, Heiz- & Kühlsegel) sind weitgehend 
montiert und die ersten technischen Prüfungen der Sicherheitstechnik haben stattgefunden. Die technische Infrastruktur ist in Betrieb genommen worden. Die Serverräume und Haustechnikräume sind fertiggestellt 
und teilweise bereits abgenommen. In der Lobby, in der die Wandverkleidung, Empfangstresen und Stützenverkleidung durch die Planungsabteilung der hagenauer GmbH geplant und teilweise durch die mebloform montiert wurde, ist schon jetzt eine, für das Gebäude überraschende und spannende Raumgeometrie entstanden.
Auch im Aussenbereich der Freiflächenanlagen [Innenhof 1.OG / Anlieferung Gewerbe im EG] sind die Leistungen weit vorangeschritten. So ist im Innenhof die finale Aufteilung der Pflanzbeete und Durchwegung schon ersichtlich und die neu betonierte Anlieferung inkl. Asphaltierung für den LKW ist fast fertiggestellt.

Das Objekt ist zu 75% übergeben!
Die technischen Abnahmen [Brandschutz / Haustechnik / Baugenehmigung] sind erfolgreich abgeschlossen und drei Mieter [2x Gewerbe / 1x Büro] sind eingezogen. Der Bauherr hat nun auch den Mietvertrag für die restlichen Büroflächen [1. – 2.OG und den Teilbereich 3.OG] zeichnen können. 

Hierzu finden gerade die planerischen und technischen Abstimmungen zwischen den Fachplanern Architektur / Haustechnik / Designer / Bauherr und Mieter statt. Danach erfolgt der weitere Ausbau, den wir dann auch hoffentlich im 2. Quartal des Jahres 2022 abschliessen können – schließlich erwarten uns weitere neue Projekte in Berlin, welche parallel schon vorbereitet und begonnen wurden.

Somit neigt sich ein spannendes und sehr umfangreiches, mit einigen Überraschungen ausgestattetes, Sanierungs-Objekt dem Ende. Zeit dieses Revue passieren zu lassen:
Wer von uns hätte schon mit Übernahme des Gebäudes, nach der ersten Entkernung im Oktober 2018, vermutet, dass wir so lange und intensiv an diesem Projekt arbeiten werden. Zu Beginn die Herausforderung ein mehrteiliges Gebäudeensemble mit unterschiedlicher Bausubstanz auf den aktuellen Stand der Statik und Technik zu bringen. Dann die, erst im Bauprozess festgestellte, massive Schadstoffbelastung mit anschliessender erforderlichen Sanierung über alle Etagen von fast 6 Monaten. Der Start des Ausbaus verzögerte sich dementsprechend. In der Zwischenzeit wurden weiterhin die statischen und baukonstruktiven Eingriffe sowie massiven strukturellen Änderungen ausgeführt. Ab Frühjahr 2020 der Beginn der Pandemie, die den Umgang und die Terminierung der Plan- und Ausbaufortschreibung, gerade in der ersten Phase, stark beeinflusst hat [Video-Calls / Home-Office / Reisebeschränkungen]. Dennoch hatten wir im Vergleich zu anderen Branchen Glück und konnten inkl. der ausführenden Firmen, voll durcharbeiten. Dieses Engagement hat auch bei unserem Bauherrn einen sehr positiven Eindruck hinterlassen.

Alles in Allem: Die Konversion eines alten dunklen Bankgebäudes in ein prägnantes und Strassenbild veränderndes Gebäude [Gentrifizierung des Schöneberger-Kiez] ist gelungen und der Weiterverkauf durch den jetzigen Eigentümer ist in Vorbereitung.

Seit Ende März ging es auf der CoBa weiter mit dem Mieterausbau der restlichen Büroflächen [1. – 2.OG komplett und den Teilbereich 3.OG / BT-C3 + BT-D]. Aktuell laufen die Ausschreibungsverfahren für den Ausbau. 

Die Büroflächen sind vielfältig und innovativ aufgebaut und wechseln zwischen Open-Space-Arbeitsbereichen, kleinen Silent-Rooms, Meeting-Räumen und all-hand Kommunikationsflächen. 

3 Monate für den Ausbau sind ein sportliches Programm; die Verzögerung im Start des Ausbaus ist der schleppenden Abstimmung der Fachplaner und den Corona-bedingten Ausfällen der Planer geschuldet. Wir als hagenauer-Team sind bis dato verschont geblieben. Die Auswirkungen der Pandemie und auch jetzt des Krieges in der Ukraine spüren wir jedoch sowohl personell, wie auch in der Materialbeschaffung und Kostenentwicklung.
Zum nächsten Quartal können wir Euch dann eine fast fertige Fläche präsentieren.

Nachdem wir nun dabei sind das letzte Drittel des Gebäudekomplexes der P125 für die zukünftigen Nutzer auszubauen, ist das Terminprogramm sehr herausfordernd. Da, wie allen bekannt, sowohl Materialengpässe, als auch Unterbrechungen der Lieferketten und Personalmangel in allen Bereichen bestehen.

Aktuell werden das 1.OG – komplett, 2.OG – komplett, 3.OG – BT-C3 und BT-D für ein IT-Unternehmen hergerichtet. Für das Innenraumkonzept zeichnet KINZO Architekten GmbH für den Mieter. Die Fertigstellung ist für Ende JuIi geplant.

Des Weiteren ist auch eine weitere Gewerbeeinheit als Café an der Kreuzung Potsdamer Str. / Bülowstr. vermietet worden; hier soll ein veredelter Rohbau übergeben werden und der Ausbau erfolgt durch den Mieter in Eigenleistung. Es stehen für diese Gewerbefläche noch grundlegende Abstimmungstermine aus, um die Schnittstellen der sicherheitsrelevanten Installationen (Leistung HAG) mit dem Ausbaukonzept (Mieter) koordinieren zu können. Übergabe der Mietfläche ist für Mitte August geplant. Parallel ist der Eigentümer und Bauherr bereist intensiv in Verkaufsverhandlungen des Objektes, wobei hier zum avisierten Verkaufspreis weiterführende Nachweise und bauliche Modifikationen erbracht werden sollen. 
Hier können wir, aufgrund der hohen Ausbauqualität und trotz der vielfältigen alten Bausubstanz eine zusätzliche Zertifizierung nach BREEAM*DE / >very good< erreichen.

Das Projekt und somit die Bauleistung ist zu 98% durch die hagenauer GmbH abgeschlossen. Aktuell betreut ein Bauleiter die Übergabe und Fertigstellung der Gewerbefläche für ein Café an der Strassenecke Potsdamer Str. / Bülowstr. und organisiert parallel die Fertigstellung der Rest- & Mängelleistungen in den Büromietflächen und der Fassade sowie den nochmaligen Umbau des Heiz-& Kühlsystems in den Meeting-Räumen des Gebäudes S10 / SONY. 
Final fehlen noch einige Komponenten wie - aufgrund eines massiven Lieferrückstandes von nunmehr 14 Monaten - die E-Ladestationen im UG und die finale Installation der Schliessanlage (aufgrund der Entscheidungen der Mieter). Des Weiteren muss im Bereich der Containeranlage noch die Außenfläche gemäss des Freiraumkonzepts und städtebaulichen Vertrages entsiegelt und begrünt werden. 

Da auch der Gebäudekomplex P125 bereits weiterverkauft wurde, waren in der Verkaufsphase von Seiten des Käufers Zusatzforderungen und Nachweise gefordert. Diese liegen schwerpunktmässig im Bereich der technischen Ausstattung sowie der Nachhaltigkeitsnachweise, welche bei der Sanierung eines Bestandsgebäudes oft nur mit erhöhtem Aufwand zu erbringen und nicht Leistungsbestandteil unseres Auftrages waren. Nichtsdestotrotz, konnte der Bauherr aufgrund des hohen Ausbaustandards und der Produktqualitäten eine nachträgliche BREEAM-Zertifizierung für das Objekt erlangen.

Das Projekt für den Komplex B78 / S10 / P125 neigt sich also – nach nunmehr 4 Jahren (Bezug der Containeranlage & Baustart waren am 18.10.2018) – dem finalen Ende zu und die Containeranlage wird Ende Oktober 2022 abgebaut.